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Si estás por comprar o vender un depto, este post es un MUST

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Por Ricardo Delgado

Director de Analytica

El mercado inmobiliario no está teniendo un buen inicio de año. Al igual que durante el segundo trimestre del año pasado, la escalada del dólar blue vuelve a generar incertidumbre en el sector.

2013 comenzó con una herencia compleja; la actividad inmobiliaria se desplomó el año pasado mientras que la construcción, si bien resistió bastante el cimbronazo del mercado de cambios, perdió dinamismo. Por su parte, la compraventa de inmuebles cayó durante todo el año a excepción de marzo. Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires sólo en noviembre pasado las escrituras declinaron 41% i.a. (3.500 contra 6.000). Sin embargo la actividad de la construcción en ese mismo mes se redujo 4,7% i.a. cerrando 2012 con una caída del 3,2% i.a.

El desplome de la actividad inmobiliaria obedece a que, si bien el gobierno prohibió la compra de divisas para atesoramiento, quienes venden propiedades siguen reclamando su pago en dólares, en parte por la ausencia de instrumentos de ahorro en pesos que preserven el capital frente a la inflación.

Desde entonces, a los compradores se les presentan dos situaciones que los alejan de concretar una operación. Si cuentan con los dólares, esperan ajustes sustanciales a la baja en las valuaciones de los inmuebles. Si no, deben recurrir al mercado informal (blue), lo que equivale a pagar en pesos un monto muy superior del valor de la propiedad; entre octubre de 2011 y diciembre de 2012, sólo por variación en el valor del dólar disponible para la compra, las propiedades aumentaron 62%. Para hacer confluir las expectativas de vendedores y compradores, las inmobiliarias lograron establecer un dólar de valuación que se ubica entre el oficial y el blue, denominado dólar celeste.

El siguiente cuadro muestra cómo la realidad del mercado de cambios repercute sobre las posibilidades de un asalariado del sector formal de comprar un metro cuadrado de una vivienda en un barrio típico de la Ciudad de Buenos Aires. En octubre de 2011 necesitaba poco más de un salario y medio, mientras que en diciembre de 2012 ya necesitaba dos.

 

La escalada del dólar blue en el último mes complica aún más el escenario, ya que el dólar celeste promedio creció sólo en febrero 39% interanual.

Sin embargo, este mal momento del sector inmobiliario no tuvo un fuerte impacto en la construcción, en gran medida porque en 2012 el margen de rentabilidad sobre nuevos desarrollos siguió siendo positivo. Los costos de la construcción crecieron por debajo de la inflación (21% en pesos), mientras que los precios de venta en pesos a dólar celeste lo hicieron por encima de 28%.

El problema es que la demanda, por los motivos comentados antes, es esquiva y en consecuencia el nivel de rotación de los proyectos ya es muy inferior. En otros términos, los inversores que antes entraban y salían con un horizonte de 18-24 meses hoy tienen que pensar en plazos mayores.

¿Cuál es el panorama para 2013? Por el lado de la demanda, y a diferencia de otras experiencias, el boom inmobiliario argentino no fue financiado con crédito sino con ingresos y ahorros genuinos. Esto permite que el proceso de corrección o adaptación tienda a ser mucho más lento.

El crédito puede ser un buen driver de recuperación para el sector. El gobierno, a través del programa PROCREAR, tiene previsto cerrar 2013 habiendo otorgado 100 mil préstamos para la construcción de viviendas, que beneficiarían a 400 mil personas. Las tasas, en pesos, son fijas en los primeros cinco años, y oscilan entre el 2% y 14%, en función del nivel de ingresos.

Sin embargo, los que no accedan al programa y busquen otras alternativas, se encontrarán con los límites que genera la relación cuota-ingreso en planes de pago ajustables al tipo de cambio o la escasa oferta de préstamos hipotecarios de los bancos. Los préstamos que financian la adquisición o construcción de viviendas participan sólo del 10% del total de créditos otorgados, representando a su vez menos del 2% del PIB.

Por el lado de la oferta, los incentivos desde el punto de vista de la rentabilidad se mantienen, pero posiblemente el volumen de operaciones seguirá deprimido. La mayoría de los costos para las constructoras (a excepción del terreno) se encuentra en pesos, por lo que es posible trasladar parte del aumento en los costos en mano de obra e insumos a los precios finales de las unidades.

Para fines de 2013, creemos que los márgenes no se ampliarán, pero sí se mantendrán, proyectando un incremento en los costos de construcción entre 23% y 24% y una devaluación de dólar celeste cercana a 25%.

En suma, luego de un 2012 con nuevas reglas de juego, estimamos un crecimiento para el sector de la construcción de entre 3% y 4% y un repunte leve en el número de operaciones de unidades usadas.

 

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