Consejos para que el sueño de la casa propia no se transforme en pesadilla. Tradicionales vs UVA, en un país de economía volátil. Dálar futuro e inflación.

Una mañana de marzo me llamó mi amigo José bastante preocupado porque quería hacerme un par de consultas. Se había casado hace poco y se encontraba en la búsqueda de su primera vivienda.

Como les sucede a muchos, los interrogantes sobrepasaban las certezas. Aquella charla devino en esta columna con algunas observaciones y sugerencias sobre los créditos hipotecarios.

Embarcarse en un crédito hipotecario es una decisión de mediano plazo, que en muchos casos nos obliga a proyectar nuestra situación económica, familiar y laboral a 20 o 30 años y eso nos inquieta, más en un mundo donde todo se ha vuelto tan incierto. ¿Qué camino tomamos?

El primer paso es conocer bien las alternativas: los dos tipos de créditos hipotecarios son los tradicionales, que generalmente combinan una tasa fija inicial -por 2 o 3 años- para luego pasar a una variable; y por otro lado los nuevos créditos UVA, que actualizan el capital de nuestro saldo deudor -y por ende la cuota que pagamos- por la evolución de la inflación.

Históricamente, los créditos tradicionales culminaron en situaciones donde el valor de la cuota se “licuaba” frente a la inflación, para beneficio del deudor. El boom de los créditos UVA se explica por una combinación de factores: los créditos tradicionales ya casi no se consiguen, la cuota inicial de los UVA es más baja y sus montos de financiación son mayores.

Respecto a los UVA, existe una amplia gama de entidades bancarias ofreciéndolos y en ese sentido la dispersión de las tasas de interés que ofrecen es considerable, con lo cuál resulta útil comparar cual es el que mejor se ajusta a nuestra situación (en la web del BCRA se pueden cotejar las distintas opciones). Al respecto, muchos bancos ofrecen bonificaciones si se acreditan haberes o se poseen otros productos en la entidad.

Ahora bien, ¿cuáles son los riesgos de los créditos UVA? En un sentido general, no hay que perder de vista que vivimos en un país proclive a la volatilidad económica, con un historial inflacionario preocupante y cuyo mercado laboral se encuentra en un proceso de transformación frente a los desafíos de la automatización.

Además, con la reciente devaluación del peso se han suscitado inconvenientes de índole operativa. Muchos futuros propietarios se encontraron en la angustiante situación de ver como el monto desembolsado -en pesos- no cubría la totalidad del precio del inmueble pactado -en dólares- con el comprador.

Ante esta situación la recomendación es comprar dólares a un plazo futuro, fijando su cotización. ¿Cómo? Solicitándolo al mismo banco o a una sociedad de bolsa. De esta forma podemos cubrirnos de cambios en la cotización del dólar entre el momento de la aprobación del crédito y la escrituración.

Un segundo riesgo tiene que ver más con la evolución de nuestros ingresos vis a vis la inflación. Si bien lo esperable es que estas variables tiendan a moverse en el mismo sentido, pueden darse situaciones donde nuestros ingresos queden desfasados y la cuota represente un porcentaje creciente del mismo.

Al respecto, existen iniciativas legislativas como la presentada por el diputado Marco Lavagna de crear un fondo que compense estos desacoples y brinde certidumbre a los tomadores de crédito hipotecario sobre sus posibilidades de repago.

Aquí agrego otra recomendación: los inmuebles se encuentran en valores históricamente elevados, con lo cual ante la incertidumbre lo conveniente es pedir el préstamo por los metros cuadrados estrictamente necesarios.

Para el que alquila, pareciera que la opción UVA es la más viable. Pero no está de más recordar que no siempre los alquileres se movieron al ritmo de la inflación. De hecho, como señala Juan José Cruces, de la Universidad Di Tella, en los últimos 17 años, los alquileres subieron un 40% menos que la inflación.

Cuando se lanzaron los créditos UVA en marzo de 2016, uno de sus principales atractivos era una cuota inicial más baja, pero producto de la inflación de estos últimos dos años, la cuota que debe pagar quien en ese momento sacó un crédito tradicional y aquel que eligió UVA hoy es prácticamente la misma, con el agregado que el capital adeudado es un 50% mayor para este último caso.

En definitiva, los créditos hipotecarios van a seguir siendo motivo de incertidumbre -y controversia- mientras la inflación se mantenga en niveles del 20% anual. Lo mejor que podemos hacer es conocer los riesgos y oportunidades, para que el sueño de la vivienda propia se convierta en una realización y no un dolor de cabeza.